央行数据显示，我国的商品房拥有率已超过90%，大部分人都不缺房住了。但是高房价的问题依然为人们所诟病，主要是因为许多人“被平均”了，有的有钱人早年在一线城市买了许多套房，成了房叔房姐，仅靠收房租就可以生活无忧。但是许多刚毕业的年轻人还是买不起房子。拥有一套属于自己的房子，仿佛成了大城市年轻人的奋斗目标。

新加坡的人口密度比深圳还高，但是新加坡的年轻人就没有买房的焦虑，因为对他们来说，不仅可以选择买商品房，还可以选择申请“公屋”，而且保障房体系由官方建立，这类公屋的价格是商品房价格的一半。因为保障类住房的供应十分丰富，相关的社保、入学权益也有保障，所以新加坡的房价常年稳定。

二次房改将推动经济新一轮增长

2021年，楼市发展进入到新阶段，随着保障性租赁住房进入人们的视野，二次房改也成了大家关注的热点。2021年2月，北京大学教授徐远发表一篇文章，其中提到，要启动新一轮住房改革，开展二次房改。

二次房改要和一次房改区别开来。

如果说一次房改是提高了房屋的商品属性，那么二次房改就是增强了房屋的民生保障属性。1998年我国开展了一次房改，在1998年以前，我国长期实行福利分房的制度，在城市有稳定就业单位的职工，可以申请福利分房的名额，一般可以分到一套小房子用于居住。与此同时，国家也研究了住房公积金制度，给想买商品房的老百姓资金支持。在一次房改的影响下，许多职工拥有了属于自己的房子，也就是人们常说的老公房。

但是，这种住房模式的问题也逐渐显露出来。首先，长期低租金的福利分房制度为企业增加了经济负担。其次，这种老公房一般都是小户型的房子，而城市住房资源紧缺，有的家庭有四五口人，小面积的住房并不能满足人们的居住需求，根据相关数据显示，1978年我国的人均居住面积不到5平方米，城镇缺房户达到800多万户。

所以，计划经济体制之下，让国家和企业承担住房成本，实现福利分房的制度不可延续了。从1998年下半年开始，国家开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。商品房市场也迎来了大发展，人们可以自由选择，在市场上买符合自己需求的房子。许多大型房企也是在2000年左右发展起来的，比如万科、碧桂园、雅居乐等等。

住房商品化之后，取得了很大的成绩。其一，房地产行业得到了大发展，我国的商品房销售面积从2000年的不到3亿平方米增长到现在的17亿平方米。2019年我国人均居住面积已经达到39平方米。大部分人的居住需求得到了满足。第二，城镇化得到了大发展。2020年我国的城镇化率达到63.89%，相比2000年几乎提高一倍。城市面貌日新月异，城市的交通、市政、教育等基础设施也更加完善。第三，房地产行业的发展带动了经济的发展。与房地产相关的行业有装修、建材、家具、广告等等，其带动的就业人口也是庞大的，据有关数据显示，房地产及关联行业占比GDP的13%。

但是，住房的商品化也带来了弊端。

其一，高房价脱离普通职工的购买力。开发商作为持有房源的一方，要追求利润，自然不愿意房价下降。随着城镇化水平建设越来越好，地价对房价也会有推动作用。国际上的通行标准是，合理的房价收入应该在10以内，但根据业内研究显示，深圳2020年的房价收入比为39.8，相当于一个家庭需要接近40年的收入，才能买下一套房。而大部分一二线城市房价收入比也在20以上。

第二，以人为本的城镇化还有待发展。

城镇化快速发展的过程是人口从农村转移到城市的过程，为了在城市立足，许多人不得不买房，因为房产和户籍、孩子的教育等权益绑定。我国的人户分离人口达到4.93亿人，众多年轻人户籍在老家，但却在为城市的建设作出贡献，由于高房价，他们难以解决买房落户的问题，只能漂泊在城市里。由于孩子没法在当地上学，一些人奋斗20年之后，也不得不回老家。

“二次房改”到来？2021年专家新建议来了，两类人将从中受益。

以上两大问题，国家也关注到了，2021年相关部门提出了“住有所居”的理念。而“住有所居”并不是让所有人都有属于自己的产权房，而是通过增加共有产权房、保障性租赁住房的供应，让中低收入者也能实现更好的居住权益。

另外，在商品房市场上也要调控房价，让房价涨幅回落。2021年10月的全国平均房价已经跌回万元以下。深圳、上海的一些热点板块的炒房客也在考虑退出市场，商品房市场的调控也取得了比较好的效果。

北大专家徐远也针对“第二次房改”提出了建议，他认为，解决大城市的住房难题，应当面对所有无房人口，不歧视无户籍和无学位人口，新建40~60平方米的小户型房子，同时为了方便人们生活，应当在这类房子周围新建医院、商业、学校等设施。大城市的房价更高，而人口流量大，所以这类安居房应当优先在大城市都市圈中建设，每年可以新建1000万套安居房，以解决新市民和青年人的居住问题。在资金支持上，可以给予贷款利率优惠。

专家的建议，距离落地实施有多远呢?根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在人口净流入的大城市，城区、产业园区可集中新建保障性租赁住房，户型以70平方米以下为主，房租水平低于市场租金。对此类住房建设计划，可以加强金融支持。

住房保障体系更加完善了，以后将会有两类人受益。第1类是还没有买房的刚需。保障性租赁住房的建设传递出一个信号，二次房改也是一种调控措施，通过增加保障性租赁住房的供应可以减少住房市场的需求，对稳定房价有很大的作用，还没有买房的刚需，如果资金实力不足也可以先租住这边房子，房子租金低于市场租金。等资金实力积累了之后，再买新房也不迟。

第2类是新进入城市的新市民和青年人。安居乐业是新就业年轻人的两大考虑问题，而保障性租赁住房会在产业园区以及人口流量大的城市建设，这类房子的户型以40~60平方米的小户型为主，周边也会有商业、医院、学校等设施。如果购买商品房缺少资金，也可以通过保障性租赁住房的方式来解决。