距北京出台楼市新政已满月，这期间市场成色几何？

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“带看和成交都有升温，部分优质小区房源有点紧张。”9月9日，多位房产销售及中介人员对第一财经表示，自本次新政发布以来，北京二手房市场的热度有所提升，带看量和成交均保持了一定活跃度。

多家机构数据也显示，北京楼市在传统“淡季”稳住成交。截至8月末，北京今年二手房累计成交12.1万套，同比增长5.9%，二手房成交量创近五年新高。

业内专家表示，今年以来，北京二手房成交量攀升，挂牌量出现下降，新房市场的供需压力也有所缓解。随着政策效应释放，预计“金九银十”市场成交将保持一定活跃度。

新政“满月”市场成色几何

8月7日深夜，北京多部门联合印发通知，明确自8月8日起，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由“2年”调减为“1年”，限购政策进一步优化。

公积金政策上，大幅提高公积金贷款额度上限。新政后，北京公积金针对单缴存人的贷款额度上限首套最高120万元、二套100万元；夫妻双方缴存首套提高至240万元、二套200万元；上浮政策叠加后，最高贷款额度可达340万元。

如今政策发酵已“满月”，市场实际表现如何？

中指研究院数据显示，8月，北京二手商品住宅成交1.4万套，同比增长3.9%。从周度数据看，新政后三周（8.10-8.30），二手房分别成交3104套、3387套、3490套，环比分别增长10.0%、9.1%、3.0%，周度成交量持续回升。

新房市场也有明显反应。8月，北京新建商品住宅成交37.8万平方米，成交面积同比基本持平。从周数据看，新政后三周，北京新建商品住宅成交面积分别为6.75万、7.53万、13.34万平方米，环比分别增长0.3%、11.6%、77.2%。

进入9月以来，北京楼市热度还在稳步回升。二手房方面，9月第一周成交3300套，同比增长26.1%。新房方面，9月第一周成交9.2万平方米，同比增长31.2%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，8月7日，北京降低非京籍家庭购房门槛，加大公积金贷款支持力度，进一步释放合理住房需求，改善市场预期。新政落地后，部分新房项目到访量增加，刚需和改善客群的咨询热度有所提升。

市场供需关系同样有所改善。根据中指数据，去年四季度以来，北京头部中介二手房存量挂牌波动性下降，8月末同比下降14.8%，较上年高点下降20%，供需关系正逐步改善。

“目前部分较为热门、没有明显缺点的小区，以及近两年价格调整后性价比高的小区，优质房源经过持续消化后正在减少。”北京市东城区一位房产中介表示。

北京新房市场的库存也在下降。2026年1～8月，北京新建商品住宅上市面积同比下降31%；截至8月末，北京商品住宅可售面积为755万平方米，同比下降20%。出清周期则从今年3月高点的22.7个月，降至8月的18.2个月。

不过，在成交放量、供需关系改善之余，北京楼市的价格还在“磨底”。据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1～8月，北京二手住宅价格累计下跌4.58%。而新房市场受优质项目入市带动，1～8月价格微幅上涨0.81%。

“金九银十”有望保持活跃度

八月过后，楼市将迎来传统的“金九银十”时期，北京的市场热度能否延续？

曹晶晶认为，8月新政落地后，北京二手房成交保持活跃，市场供需关系边际改善，但价格仍处调整通道，新房库存规模仍处相对高位。市场能否形成持续性改善，仍需观察后续成交表现及需求向新房市场的传导。

“短期看，新政对需求端的支持仍将逐步释放。”她表示，北京非京籍购房门槛降低、公积金支持力度加大，有望继续带动刚需及首改需求。随着政策效应继续释放，预计“金九银十”新房、二手房成交有望保持一定活跃度。

合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，本次新政的核心是公积金贷款政策调整：贷款上限提升至340万元，覆盖范围由刚需家庭扩展至刚改家庭全周期贷款需求，对刚需及刚改客群成交拉动更明显，而该类需求在二手房市场匹配度更高，后续成交拉动将逐步显现。

此外，因二手房成交存在一定周期性，认购到网签落地通常需1至3个月，预计在后续“金九银十”阶段，新政对二手房的网签数据拉动将增强。中长期看，北京此前多轮政策，已涵盖限购限贷放松等多方面，新政对市场预期形成渐进式提振，政策叠加效应将逐步释放。

值得注意的是，8月28日，商品住房销售制度改革落地，预售门槛提高，现房销售将逐步推广，预售条件及资金监管也进一步完善。对北京楼市来说，新规则意味着什么？

曹晶晶表示，短期来看，政策对京沪在售项目的直接影响相对有限（仍执行原有预售条件和按揭放款节点）；与此同时，阶段性新增供应减少有利于当前优质项目的去化。

中长期来看，随着现房销售逐步推进，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房市场供应规模或有所下降，并对新房销售规模形成一定影响。后续，需关注销售制度改革带来的供给变化，以及对市场规模和房企开发模式的影响。

目前，房企在投资端的动作已有变化。9月3日，北京迎来新政后首场土拍，市场热度“冷热分化”。朝阳区将台乡地块仅一家房企领取竞价号牌，最终“暂停出让”；顺义另一宗地块，则经过170余轮竞价，以总价82.99亿元、溢价率17.37%卖出。

郭毅认为，新政的影响更多集中于开发商资金链、投资需求的变化，同时涉及银行端资金监管及开发贷政策调整。目前，北京相关细则尚未明确，新供地中期房预售及优先现房的比例有待确定。新政后即便允许期房预售，也需在结构封顶后进行。

“受封顶周期影响，短期内新房市场供应量或小幅下滑，但当前的存量供应足以支撑去化，加之二手房挂牌房源超12万套，市场不会供不应求。”她表示，不过，新政将推升开发商资金成本，部分核心区域优质项目或出现单价小幅上调，但整体市场价格预计保持稳定。